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30 juillet 2010 5 30 /07 /juillet /2010 18:09

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Le droit au logement est un droit fondamental qui concourt à la dignité humaine. La Charte sociale révisée du Conseil de l’Europe l’énonce en ces termes :

« Droit au logement

En vue d'assurer l'exercice effectif du droit au logement, les Parties s'engagent à prendre des mesures destinées :

1-      à favoriser l'accès au logement d'un niveau suffisant;

2-      à prévenir et à réduire l'état de sans-abri en vue de son élimination progressive;

3-      à rendre le coût du logement accessible aux personnes qui ne disposent pas de ressources suffisantes. »

Force est de constater que l’Allemagne constitue un exemple : les logements y sont nombreux, peu chers, et de qualité.

Si l’Allemagne produit, avec une population bien supérieure à la nôtre, encore moins de logements que nous chaque année, elle en a beaucoup construit après la réunification, atteignant un pic de 700 000 logements construits en 1995, alors que la France n’a jamais dépassé les 500 000 logements ces dernières années, le chiffre actuel se situant plutôt aux alentours de 340 000. De plus elle tire avantage, dans ce domaine, de la baisse de la natalité qu’elle connaît (indice de fécondité de 1,4 enfant par femme contre 2 enfants pour la France).

Mais ce ne sont pas les seuls facteurs qui expliquent qu’un logement neuf coûte en moyenne 50% de plus en France qu’en ex-Allemagne de l’Ouest, et 120% de plus qu’en ex-Allemagne de l’Est.

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Les Allemands ont beaucoup plus recours à la location que les Français : 43% sont propriétaires contre 58%. Car les locataires bénéficient d’un statut très protecteur et de prix encadrés, dans un marché bien plus fluide qu’en France : les loyers y sont modérés, d’autant plus que, contrairement à la France, l’intérêt du locataire, qui a comme limite ses revenus, à l’augmentation forcément limitée, devient prépondérant par rapport à celui du propriétaire, qui peut toujours emprunter. La situation étant inverse à celle de la France, la modération du marché locatif entraîne des prix d’achats plus abordables, et à la hausse également plus modérée.

Bien sûr, les ménages allemands se sont endettés pour construire dans les années 1990, et leur endettement est donc supérieur à celui des ménages français. Mais parallèlement, les Allemands investissent dans des fonds immobiliers qui sont présents dans toute l’Europe, profitant ainsi des plus-values effectuées sur les autres marchés immobiliers européens.

Et surtout, les prix raisonnables des logements allemands influent sur la compétitivité économique de ce pays, que tous les autre pays d’Europe y compris la France envient.

F.M.

-oOo-

lemonde pet

28 juillet 2010

Heureux comme un Allemand qui ne connaît pas la flambée immobilière

La France construit peu, mais - est-ce une consolation ? - ses voisins européens sont dans la même situation. Le Royaume-Uni, avec une population comparable, produit à peine 200 000 logements par an. Tout comme l'Allemagne, avec ses 82 millions d'habitants. Pourtant, outre-Rhin, les logements sont nombreux et peu chers.

" L'Allemagne a beaucoup construit après guerre, a bien entretenu son parc depuis, et a connu un boom de la construction, au cours des années 1990, après la réunification, avec un pic en 1995, où l'on dénombrait 700 000 permis de construire accordés. Elle dispose donc d'un parc abondant et de qualité ", raconte Yann Lacroix, de la société d'assurance-crédit Euler Hermes, qui a publié, le 5 juillet, une étude comparative des secteurs allemands et français du bâtiment et des travaux publics.

Logements-07-2010.jpg

Tandis qu'un logement neuf atteint en France, en moyenne, 243 000 euros, il ne coûte que 162 000 euros en Allemagne de l'Ouest et 110 000 euros en ex-Allemagne de l'Est. Il y est aussi plus spacieux et plus confortable.

Le déclin démographique de l'Allemagne explique aussi la détente sur le marché immobilier et sur les prix. Alors que la France gagne chaque année, depuis 2005, 375 000 habitants, l'Allemagne en perd 100 000 par an, natalité et immigration étant au ralenti. Les prix français se sont par conséquent appréciés, depuis 2000, de presque 100 %, et les prix allemands de 5 % seulement.

Autre originalité : seuls 43 % des Allemands sont propriétaires, le taux le plus bas des 27 pays européens, contre 58 % des Français. Les locataires jouissent, en Allemagne, d'un statut juridique très protecteur, avec des prix encadrés, dans un marché fluide qui peut expliquer leur faible appétit pour la propriété. Mais cela ne les empêche pas d'épargner pour d'autres produits, dont des fonds immobiliers ouverts qui investissent dans toute l'Europe. Ils profitent ainsi des plus-values immobilières chez les autres.

L'exemple allemand met donc à mal l'idée généralement propagée par les propriétaires privés français que la pénurie trouve son origine dans la surprotection des locataires, qui découragerait l'investissement locatif. Elle contrarie aussi l'idéal des partisans du " tous propriétaires " en montrant l'intérêt, y compris pour l'investissement, d'un marché locatif détendu et accessible.

La prépondérance des locataires contribue, en outre, à la sagesse des prix d'achat dans la mesure où les loyers, que l'on paye avec ses revenus et non avec des crédits, ne peuvent évoluer qu'avec lesdits revenus et restent contenus. Les bailleurs ne sont donc pas prêts à surpayer les biens et tout le marché s'en trouve régulé.

La situation des ménages allemands pourrait sembler idyllique, mais ils sont cependant très endettés, plus que les Français : le taux d'endettement sur les revenus disponibles atteint 90 %, contre 76 % en France, où il a pourtant fortement grimpé - de 20 points - depuis 2000. " Cet endettement est un héritage de la période des années 1990, où les Allemands ont acheté des logements à des taux d'intérêt particulièrement élevés ", explique M. Lacroix.

Enfin, le prix raisonnable des logements participe à la compétitivité de l'économie allemande, tant admirée et enviée par l'Europe entière, notamment la France.

Isabelle Rey-Lefebvre

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